Prix au m² immobilier à Orléans (45000)
En bref :
🏢 À Orléans, comptez en repère autour de 2 450 à 2 560 €/m² pour un appartement (le marché dominant, ~76 % du parc) et 2 400 à 2 700 €/m² pour une maison (estimations de marché, mi-2026).
📊 Ces chiffres s'appuient sur les ventes réelles (données DVF / actes notariés) et les principaux observatoires de marché.
📐 D'un quartier à l'autre, le prix peut presque doubler : à Orléans, l'emplacement est le critère numéro un (détail par quartier plus bas).
🎯 Ces prix sont des repères de commune : la valeur exacte de votre bien se détermine par une estimation.
Introduction
Vous voulez savoir combien vaut un bien à Orléans, au m² ? Vous êtes au bon endroit. Orléans, préfecture du Loiret et capitale du Centre-Val de Loire (environ 116 000 habitants), est une ville à dominante d'appartements (près de 76 % du parc), aux quartiers très contrastés.
Dans ce guide, on vous donne les repères de prix les plus récents (mi-2026), basés sur les ventes réellement conclues, en distinguant appartements et maisons, et on vous explique comment lire ces chiffres pour votre propre logement.
1. Le prix au m² à Orléans aujourd'hui
D'après les ventes récentes et les principaux observatoires de marché (mi-2026), les repères de prix à Orléans sont les suivants :
🏢 Appartement : environ 2 450 à 2 560 €/m² en moyenne (c'est le marché de référence à Orléans).
🏡 Maison : environ 2 400 à 2 700 €/m² en moyenne (les sources divergent davantage sur ce segment, plus rare en ville).
📊 Tous types de biens confondus : autour de 2 500 €/m².
Concrètement, au prix moyen actuel, un appartement de 60 m² représente de l'ordre de 150 000 € (selon l'étage, l'état et le quartier).
Ces niveaux placent Orléans nettement au-dessus de la moyenne du Loiret (de l'ordre de 1 790 €/m² tous biens à l'échelle du département) : c'est la commune la plus chère et la plus recherchée du secteur.
📐 Attention : selon le quartier, l'état et l'étage, les ventes s'échelonnent d'environ 1 350 €/m² à plus de 4 000–4 800 €/m². La fourchette est très large, d'où l'importance de regarder votre bien en particulier.
2. Comment lire ce chiffre ?
Un prix au m² « de commune », c'est une médiane : la moitié des biens se sont vendus moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est plus juste qu'une moyenne, qui serait tirée vers le haut par quelques ventes exceptionnelles.
💡 Ces chiffres sont donnés en net vendeur (hors frais d'agence et de notaire).
Pour situer le marché d'Orléans aujourd'hui (mi-2026) :
⏱️ Dans l'agglomération orléanaise, les délais de vente tournent autour de 80 à 90 jours en moyenne.
👥 La demande reste forte sur la préfecture, portée par l'emploi, les études et la desserte (tramway, proximité de Paris).
🤝 Côté négociation, l'écart entre le prix affiché et le prix signé tourne autour de 5 à 8 % en moyenne au niveau national : davantage pour un bien avec défauts, beaucoup moins pour un bien rare et bien placé.
3. Appartement ou maison à Orléans
À Orléans, le marché est d'abord celui de l'appartement (environ 76 % du parc) : comptez autour de 2 450–2 560 €/m². La maison, plus rare en ville, se situe autour de 2 400–2 700 €/m², avec de forts écarts selon le quartier et le standing.
On regarde toujours les deux marchés séparément : comparer le prix au m² d'une maison à celui d'un appartement n'aurait pas de sens, car ce sont deux marchés différents.
4. Ce qui fait varier le prix à Orléans
Deux biens d'Orléans peuvent afficher des prix au m² très différents. Les principaux facteurs sont :
📍 Le quartier — c'est LE facteur n°1 à Orléans. Le centre historique (Martroi, Bretonnerie, Bourgogne) dépasse souvent 2 800–3 080 €/m² ; Saint-Marceau et la Madeleine tournent autour de 2 500–2 550 €/m² ; La Source est nettement plus abordable (~1 350–1 700 €/m²).
🚊 La desserte. Proximité du tramway, de la gare et du centre.
🔧 L'état du bien. Un logement rénové se vend bien plus cher au m² qu'un bien à rafraîchir ou à rénover.
📐 L'étage et la surface. En appartement, l'étage, l'ascenseur et l'exposition comptent ; les petites surfaces affichent souvent un prix au m² plus élevé.
⚡ Le DPE. Un logement bien classé rassure ; une « passoire thermique » (F ou G) se négocie à la baisse, d'autant que la réglementation se durcit.
5. D'où viennent ces chiffres ?
Nos repères s'appuient sur deux sources complémentaires :
📊 Les ventes réellement enregistrées dans la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), issue des actes notariés : des prix de transactions réelles, pas des prix d'annonce.
🔎 Les principaux observatoires de marché, qui recoupent ces ventes avec les annonces et des données socio-économiques.
Nous croisons ces sources et nous les datons (ici : mi-2026). Comme les prix évoluent, ces repères sont donnés à titre indicatif.
📈 La tendance ? À Orléans, les sources divergent : certaines voient une légère hausse, d'autres un léger repli. On peut parler d'un marché globalement stabilisé, qui reste le plus recherché du Loiret.
FAQ
Pourquoi les prix des annonces semblent plus élevés ?
🏷️ Une annonce affiche un prix demandé, souvent négocié à la baisse (de l'ordre de 5 à 8 % en moyenne en ce moment). Nos repères reflètent des ventes réellement conclues.
Le neuf est-il plus cher que l'ancien à Orléans ?
🏗️ Oui, nettement : un logement neuf ou récent se vend sensiblement plus cher au m² qu'un bien ancien à rénover. C'est l'un des grands écarts de prix, au même titre que le secteur et l'état du bien.
Appartement ou maison : pourquoi deux prix différents ?
🏢 Parce que ce sont deux marchés différents. À Orléans, le marché est surtout celui de l'appartement (~76 % du parc) ; les maisons sont plus rares et plus dispersées en prix.
À quelle date correspondent ces chiffres ?
📅 Mi-2026, à partir des dernières ventes connues. Ils sont mis à jour quand de nouvelles données sortent.
Conclusion
À Orléans, gardez à l'esprit que ces repères restent des moyennes : d'un quartier à l'autre, et selon l'adresse, l'étage, l'état, la surface et le DPE, le prix peut varier fortement d'un bien à l'autre.
Pour connaître la vraie valeur du vôtre, le plus sûr reste une estimation gratuite et sans engagement, réalisée par des professionnels qui connaissent le marché local.
➡️ Estimation immobilière à Orléans
Et nous dans tout ça ?
Qui sommes-nous ?
Ad hoc Immobilier, une agence immobilière indépendante basée à Olivet, au sud d’Orléans, dans le Loiret (45).
On a voulu créer ce guide pour aider les gens à y voir plus clair, et simplifier la compréhension de sujets autour de l'immobilier.
📞 Si vous avez un bien à vendre à Orléans, Olivet ou dans les environs, vous pouvez nous appeler directement au 02 38 63 72 72.
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